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近年来，随着城市不断扩张，倒逼企业“退二进三、退城进园”，但企业退出与土地用途的改变往往不同步，即部分企业先行退出，原地块规划调整为商业用地或居住用地，而部分企业却未能同步退出。
因此，一旦在已腾退地块上新建项目，将来与未退出企业相邻，很可能因环境问题引发群众不满，导致矛盾逐步突出。
原因：环境影响评价重点仅关注建设对周边环境影响，周边外环境对项目的影响则未引起足够重视
已腾退出的企业地块，城市规划管理部门会根据城市总体规划的需要，将土地性质调整为商业用地、居住用地、教育设施用地等，同时建设商住楼或者学校。
环境影响评价法要求，在建设学校等敏感目标项目时，需进行外环境对项目的影响分析评价，但往往这一重要环节却容易被忽视。
一般建设项目在环境影响评价时，重点关注项目建设对周边的环境影响，而周边的外环境对项目的影响，则往往被忽略或一带而过，未能引起规划部门的足够重视。
当住宅小区或学校建成后，如果一路之隔还存在处于生产状态的企业。同时二者之间又未留有足够的隔离带空间，损害了群众、学生应当享有的优美居住环境、学习环境权利，势必引起当地群众的不满，导致举报不断，甚至群体性事件发生。
措施：应从三方面优化土地再利用规划调整，严格后续新建项目的把关，避免邻避效应发生
一是严把再利用规划调整关。
在一定区域内全部企业退出后，政府才能进行规划调整。或在部分企业退出后，规划住宅小区或学校等敏感目标时，应在未退出企业与敏感目标项目之间保留足够的隔离带，确保未退出企业对规划的敏感目标不造成负面环境影响。
二是严把新项目规划布局关。
退出企业地块用途规划调整后，应统筹安排新建项目的布局，确保土地再开发利用的合理性。强化区域规划环境影响评价，对区域内企业、商业区、居住区、学校等统筹考虑、合理布局，从源头上防控企业污染影响，将邻避效应化解在萌芽状态，实现社会经济发展与生态环境保护的共赢。
在规划布局学校、住宅小区等环境敏感目标项目建设地点时，应特别对建设地点周围环境情况进行详细勘查，公开征求周边群众、学生家长的意见，充分论证，尽量将建设地点规划在集中居住区区域范围内，避开工业集中区或企业。对规划布局不合理、造成严重影响后果的，应当追究相关单位及主要负责人的责任。
三是严把环评编制、审批关。
强化新建项目环评编制过程中的现场勘查工作。不仅要勘查对周边环境的影响，还要认真勘查周边环境对新建项目的环境影响。针对学校、住宅小区等环境敏感建设项目，应认真勘查四周环境，重点关注企业的分布情况，开展大气、噪声等全方位的本底监测，确保企业对新建环境敏感项目不造成负面环境影响。
环评报批过程中，主管部门应严格审查关于周边企业对新建环境敏感目标项目影响的评价情况，对不符合相关规定要求的，一律退回补充评价。漏评或少评周边工业企业对新建环境敏感项目环境影响，造成严重影响后果的，应当追究环评编制单位及项目负责人的责任。
